Mijdrecht – Wat begon als een maatregel om huizen betaalbaar te houden voor starters, is in de gemeente De Ronde Venen uitgegroeid tot een financiële tegenvaller. Kopers van kleine starterswoningen in Mijdrecht mogen hun woning nu zonder beperkingen doorverkopen en houden de volledige winst zelf. De gemeente ziet daardoor geen geld meer terug van haar eerdere investering.
Een van die bewoners is Ramon van Gasteren (35). Hij is bezig zijn spullen in te pakken: zijn appartement is verkocht en de overwaarde mag hij volledig houden. Dat was oorspronkelijk niet de bedoeling. Bij verkoop zou hij namelijk 90 procent van de winst moeten afdragen aan de gemeente.
Goedkope starterswoningen onder voorwaarden
Enkele jaren geleden werden in Mijdrecht 24 compacte appartementen gebouwd, bedoeld voor jonge woningzoekers. De woningen waren maximaal 40 vierkante meter groot en mochten niet meer kosten dan 200.000 euro, zodat ze onder de marktprijs bleven. Dat lukte doordat de gemeente de grond tegen een gereduceerd tarief aan de projectontwikkelaar had verkocht.
Om te voorkomen dat kopers de woningen snel met winst zouden doorverkopen, werd een zogenoemd anti-speculatiebeding opgenomen in de contracten. Wie zijn huis binnen tien jaar verkocht, moest een groot deel van de winst terugbetalen aan de gemeente: in het eerste jaar zelfs 100 procent, daarna jaarlijks iets minder. Pas na tien jaar verviel de regeling volledig.
Met deze constructie wilde de gemeente zowel speculatie tegengaan als een deel van haar investering terugverdienen. Dergelijke regelingen bestaan ook elders in Nederland, al duren ze meestal maximaal vijf jaar.
Regeling blijkt juridisch niet houdbaar
Toch ging het mis. De gemeente had over het hoofd gezien dat kopers verplicht waren om zelf te betalen voor onder meer een keuken, badkamer en warmtepomp. Daardoor kwam de totale prijs van de woningen in werkelijkheid boven de grens van 200.000 euro uit — het maximum voor een sociale koopwoning.
Bij Ramon liep de uiteindelijke aankoopprijs op tot 237.000 euro. Samen met een jurist onderzocht hij de situatie en concludeerde dat zijn woning daardoor niet onder de regels voor sociale koop viel. Dat betekende ook dat het anti-speculatiebeding juridisch niet standhield.
Toen hij eind 2023 het appartement kocht, wist hij dat er een doorverkoopregeling gold. “Ik wilde zo graag een huis dat het me toen niet zoveel uitmaakte,” zegt hij. Niet lang daarna trouwde hij met zijn Indonesische partner, die bij hem introk. Het appartement werd al snel te klein, maar verkopen was financieel ongunstig zolang het beding gold. “Als je daarna iets groters wil kopen, heb je juist die overwaarde nodig.”
Na gesprekken met de gemeente werd uiteindelijk erkend dat de woningen te duur waren geweest om als sociale koop te gelden. Daarmee verviel de regeling. Voor Ramon kwam dat precies op tijd: zijn woning was net verkocht. “Daardoor hou ik nu veel meer over.”
Gemeente loopt inkomsten mis
Voor de bewoners is het goed nieuws, maar voor de gemeente betekent het een flinke financiële tegenvaller. Wethouder Cees van Uden (D66) is kritisch op het gebruik van anti-speculatiebedingen en pleit ervoor om daar in de toekomst terughoudender mee te zijn.
“Het heeft eigenlijk geen zin,” zegt hij. “Het levert vooral een koopvoordeel op voor de eerste eigenaar. De tweede koper betaalt gewoon de marktprijs, terwijl de eerste goedkoper is ingestapt met geld van de gemeente.”
Daarnaast kost de regeling volgens Van Uden veel tijd en administratie. “Je moet bijhouden wanneer een huis wordt verkocht, brieven sturen en ingewikkelde berekeningen maken. Dat weegt niet op tegen het effect.”
Hij vergelijkt het zelfs met een loterij. “Je kunt net zo goed twintig starters aanwijzen en ze ieder 20.000 euro geven. Dat bereikt ongeveer hetzelfde.”
Volgens de wethouder moet de focus vooral liggen op het bouwen van meer kleine koopwoningen, omdat daar veel vraag naar is. “Met gemeentegeld een beperkt aantal goedkopere woningen maken helpt maar een klein deel van de inwoners, terwijl iedereen daar indirect voor betaalt.”
Van klein appartement naar gezinswoning
Voor Ramon is de discussie inmiddels vooral theoretisch. Na twee jaar in het kleine appartement te hebben gewoond, kocht hij in dezelfde omgeving een veel grotere woning van 110 vierkante meter. “Daar kan ik de rest van mijn leven blijven wonen,” zegt hij.
Zijn oude appartement werd verkocht aan iemand die bij de oorspronkelijke verkoop was uitgeloot en al die tijd had gehoopt alsnog in het complex te kunnen wonen. De nieuwe eigenaar betaalde er 280.000 euro voor.
Ook andere bewoners maken gebruik van de veranderde situatie. Meerdere appartementen staan inmiddels te koop. Een buurvrouw van Ramon wist haar woning pas te verkopen nadat het anti-speculatiebeding definitief was geschrapt en ontving daarvoor ongeveer 320.000 euro.
Zo heeft een fout in de oorspronkelijke regeling ervoor gezorgd dat starters onverwacht konden profiteren, terwijl de gemeente met lege handen achterblijft.
